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Nuda proprietà: che cos’è e quali sono i suoi vantaggi

La nuda proprietà è una formula contrattuale che permette la separazione tra il diritto di proprietà e il diritto di usufrutto su un immobile. In sostanza, la formula permette a chi vende di avere la liquidità immediata mantenendo il diritto di usufrutto, continuando quindi ad abitare o utilizzare il bene a vita o per un periodo definito. Invece, chi acquista la nuda proprietà di un immobile lo fa un prezzo ridotto rispetto al valore di mercato.

Si tratta di un’opzione sempre più considerata. Da un lato le persone anziane valutano la nuda proprietà come opportunità di vendere l’immobile pur continuando a beneficiare dello stesso, dall’altro attrae tutti coloro che vogliono fare un investimento per il futuro riducendo le spese di acquisto.

Ma cosa significa concretamente “nuda proprietà“? Come funziona? E quali vantaggi offre alle parti coinvolte?

Come funziona la nuda proprietà?

La nuda proprietà rappresenta il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di usufrutto. Chi vende, di solito una persona anziana, conserva il diritto di usufruire dell’immobile per tutta la vita o per un periodo definito nel contratto. Una volta che l’usufrutto si estingue (per decesso o per scadenza del termine), l’acquirente ottiene la piena proprietà potendo quindi beneficiare dell’immobile stesso.

Questo genere di compravendita consente all’acquirente di acquistare un’abitazione ad un prezzo più basso rispetto ai valori di mercato. Lo stesso Ministero delle Finanze stabilisce periodicamente coefficienti per determinare il valore proporzionale tra nuda proprietà e usufrutto, basati su aspettative di vita e tassi d’interesse legali.

L’età dell’usufruttuario, così come la durata stessa dell’usufrutto, incideranno sul prezzo finale. Ovviamente, più l’inquilino dell’abitazione sarà anziano e più alto sarà il prezzo di acquisto dell’abitazione.

Agevolazioni fiscali

L’acquirente potrà godere anche di agevolazioni dal punto di vista fiscale. Infatti, se l’immobile diventerà la sua prima casa, l’imposta di registro sarà calcolata sul valore catastale della nuda proprietà, riducendo notevolmente i costi.

Inoltre, tutte le imposte ordinarie, come l’IMU e la TARI, resteranno a carico dell’usufruttuario, mentre il nudo proprietario si occuperà delle spese straordinarie dell’immobile.

Le varie fattispecie relative alla nuda proprietà

Entriamo ora maggiormente nel dettaglio dell’istituto della nuda proprietà andando ad osservare da vicino tutti i casi particolari che ruotano intorno a questa particolare modalità di compravendita.

Usufrutto congiuntivo e successivo

Uno dei casi particolari più interessanti è l’usufrutto congiuntivo, il quale consente ad entrambe i coniugi di condividere il diritto di usufrutto su un immobile. Alla morte di uno degli usufruttuari, il diritto passa automaticamente al coniuge superstite, garantendogli la possibilità di continuare a vivere nell’abitazione senza interruzioni.

L’usufrutto successivo è invece una clausola che prevede il passaggio del diritto di usufrutto a una terza persona designata al momento della stipula del contratto. Questa soluzione è utile, ad esempio, per genitori che vogliono garantire al figlio la continuità nell’utilizzo dell’immobile.

Ciò nonostante, il nudo proprietario potrebbe decidere di inserire una clausola di prelazione nel contratto proprio per evitare il passaggio dell’usufrutto a terzi. Questa gli garantisce la possibilità di acquistare il diritto di usufrutto prima che venga venduto o ceduto ad altri.

Affitto e locazione dell’immobile

L’usufruttuario ha il diritto di affittare l’immobile, traendone un reddito. Questa possibilità è particolarmente interessante per anziani che, dopo aver siglato il contratto di compravendita, decidono di trasferirsi in una struttura assistenziale o in un’altra abitazione e di utilizzare i canoni d’affitto per sostenere le proprie spese.

Tuttavia, il contratto di affitto decade automaticamente alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza dell’usufrutto.

Usufruttuario inadempiente

Se l’usufruttuario non rispetta i suoi obblighi, come la manutenzione ordinaria o il pagamento dei tributi, il nudo proprietario può agire legalmente per tutelare i propri diritti.

Si può richiedere un mutuo per acquistare una nuda proprietà?

Nonostante sia piuttosto raro, è possibile acquistare la nuda proprietà ricorrendo a un mutuo, il cui importo concesso  risulterà proporzionale al valore della nuda proprietà.

Insomma, la nuda proprietà rappresenta una soluzione versatile e strategica. Se ben gestita, può trasformarsi in un’opportunità unica per garantire serenità economica ai venditori e redditività agli acquirenti.

Anche Studio Ungheria ha in vendita un appartamento in nuda proprietà.

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